재건축 재개발 차이와 절차 정리해 보고자 합니다.
관련 뉴스가 종종 나오고 투자로
수익을 올렸다는 소문도 들립니다.
재건축과 재개발은 "도시정비법"에 따라
오래된 아파트나 동네를 새로 짓는것이죠.
단어 그대로 새로 건축하고 개발하는 것입니다.
재건축 재개발 차이
재건축
노후화된 기존 아파트 등을 철거하고 그 자리에 새로 짓는 사업입니다.
"이 아파트는 낡았고, 벽에 금이가서 위험해" 라는 이유로 진행되는 사업입니다.
재개발
오래된 마을이나 구역을 갈아 엎는 사업입니다.
그 구역에 지어진 건물을 포함해서
수도, 통신선, 골목 등 모든 것을 새로 정비하는 것입니다.
이후 상가, 아파트, 주택, 도로 등을 리뉴얼 하는 것이죠.
차이점
1. 안전진단 유무
아파트를 새로 짓는 재건축의 경우
노후로 인한 문제가 있음을 증명하는
안전진단을 받아야 합니다.
하지만 재개발은 안전진단 없이 진행합니다.
2. 대상 및 규모
재개발은 구역 전체를 대상으로 합니다.
재개발은 전반적인 환경, 구조를 개선하기 위함이고
재건축은 해당 건물 안전 개선을 목표로 합니다.
3. 조합원 구성의 차이
재개발과 재건축은 조합원들의 주도하에 진행됩니다.
재건축에서는 토지,건물 모두 소유한 사람이 조합원 자격을 얻습니다.
재개발에서는 둘 중하나만 소유해도 조합원이 될 수 있습니다.
재건축 재개발 절차
앞서 말한 차이를 제외하면, 절차는 동일합니다.
| 단계 | 소요 기간 |
| 1. 계획수립 | 1년~2년 |
| 2. 안전진단 | 2년 |
| 3. 정비구역지정 | 1~2년 |
| 4. 조합설립 | 1년 |
| 5. 사업 시행 계획 및 인가 | 2년 |
| 6. 관리처분 인가 | 1년 6개월 |
| 7. 이주,철거, 건축 | 3년 ~6년 |
| 8. 준공인가 이전고시 | 1년 |
1. 계획수립
첫 번째 과정은 기본계획을 수립하는 것입니다. 주거환경, 낙후도, 개발 가능성 등을
종합적으로 평가하여 전반적인 계획을 세웁니다.
2. 안전진단
재건축의 경우는 안전진단이 필요합니다.
이는 노후로 인해 안전에 상당한 문제가 있음을 증명하는 것으로
3단계인 '정비구역지정'에 필수 요건입니다.
3. 정비구역지정
지자체에서 정비기본계획을 기반으로 재건축,재개발을 공표하는 것입니다.
주민 2/3 동의, 계획승인, 공청회 등을 바탕으로 타당성을 검토하여 지정됩니다.
4. 조합설립
사업의 주체가 되는 대표를 뽑는 과정입니다.
막대한 자금을 다루며 일을 추진하기 때문에 소유자 과반수 동의를 받아야 합니다.
많은 사람의 이해관계가 얽혀 있기 때문에 간단한 과정이 아닙니다.
5. 사업 시행 계획 및 인가
본격적으로 재개발 및 재건축을 위한 설계도를 만드는 과정입니다.
시공, 설계사를 선정하고 계획을 구체화 하여 '사업시행계획'을 작성합니다.
이후 지자체의 인가를 받아야 합니다.
6. 관리처분 인가
가장 까다로운 단계로, 분양 가격, 분담금, 대상자 등을 확정짓는 단계입니다.
이해 관계자들의 권리 및 보상 등을 확정짓기 때문에 공정함을 바탕으로 진행되어야 합니다.
7. 이주, 철거, 건축
주민들이 이주하면 철거 및 건축이 시작됩니다.
3~6년 정도의 기간이 소요되어 가장 오래 걸리는 과정입니다.
인가받은 설계에 따라 시공후 보완 등의 절차가 포함됩니다.
8. 준공인가, 이전고시
준공이 완료되면 준공인가를 받은 후, 조합원들의 소유권을 등기에 명시하는 이전고시까지 완료하면
사업이 끝납니다. 이후 조합 해산 및 청산이 이루어집니다.
투자 관점에서 생각해보기
체크사항
재건축 및 재개발이 투자에서 필승 전략이었던 시기가 있습니다.
하지만 다양한 문제로 철거까지 해놓고 중단되는 경우도 있습니다.
다양한 의견을 들어보고 현명한 판단이 필요합니다.
되기만 한다면 구축가격으로 싸게사서 신축 가격에 팔 수 있다는 확실한 장점이 있습니다.
하지만 조합 갈등, 정책 변경, 부동산 시장의 변동 등의 이유로
투자금이 오랜시간 묶이거나 혹은 공사가 중단되어 버릴 위험성도 있습니다.
상징적인 예로 은마아파트 재건축건이 있습니다.
2010년 안전진단후 2022년에서야 통과했습니다.
이렇듯 20년, 30년이 걸릴지도 모르는 일입니다.
조합의 단합 정도, 분담금 인상여부, 용적률, 정책방향 예측 및
자신의 상황을 고려하여야 합니다.
2. 부동산의 입지에 관하여
어떤 아파트는 비싸고 어떤 아파트는 쌉니다.
이것을 결정짓는 요소가 무엇인지 궁금했습니다.
"부동산은 입지가 전부다"라고 합니다.
그렇다면 좋은 입지란 무엇일까요?
입지에 관한 짧은 일화
타지로 이사와서 자주 본 허름한 아파트가 있었습니다.
이름도 촌스럽고 외관도 좋지 않았습니다.
근데 그 아파트가 이지역에서 제일 비싸다는 말을 들었을 때
도대체 왜? 라는 생각이 들었습니다.
알아보니 학원가 5분거리여서 그렇더라구요
20대인 저로써는 학원가가 가까운게 의미가 있나? 라는 생각이 들었지만
중고등 학생 자녀를 둔 학부모의 입장에서 생각해보니 어느정도 납득이 갔습니다.
사실 이해할 수는 없었지만 납득할 수 밖에 없었어요.
학원가 주변 오래된 아파트들이 비싼것을 직접 확인했기 때문입니다.
사실 교통, 생활, 출퇴근 편리한 곳이 인기가 좋은것은 너무나 당연합니다.
하지만 직접 확인한 것은 이번이 처음이었습니다.
그래서 더 와닿았습니다.